Wij zoeken nieuwe collega’s. bekijk hier alle vacatures

11 juli 2024

Btw bij short-stayverhuur: wat ondernemers moeten weten

Een projectontwikkelaar koopt een pand met een winkel op de begane grond en woningen op de bovenliggende verdiepingen. De projectontwikkelaar verbouwt de woningen tot appartementen, die hij voor korte duur gaat verhuren. Hij vraagt de btw over de verbouwingskosten van de woningen terug. De inspecteur weigert de teruggave van de btw en stelt dat de ondernemer geen recht heeft op de btw-teruggave. Heeft de ondernemer recht op teruggave van de btw over de verbouwing van de woningen?

De plannen van de projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar verhuurt de winkelruimte en wil op de bovenliggende verdiepingen zes volledig ingerichte appartementen realiseren, die hij steeds voor maximaal zes maanden wil verhuren. De projectontwikkelaar stelt dat hij recht heeft op de teruggave van de btw, die drukt op het realiseren van de appartementen. De appartementen worden volledig ingericht verhuurd en de huurprijs is inclusief bijkomende kosten zoals elektra, internet en schoonmaak. Volgens de ondernemer is sprake van zogenaamde short-stayverhuur. Short-stay is een term uit de btw-richtlijn, die bepaalt dat kort verblijf, bijvoorbeeld in een hotel, niet onbelast is. Als de ondernemer de appartementen met btw verhuurt, heeft hij recht op teruggave van de btw op de verbouwingskosten. Als de verhuur niet met btw belast is, heeft de ondernemer geen recht op teruggave van de btw. Alleen ondernemers die btw-belaste prestaties verrichten, komen in aanmerking voor teruggave van de btw.

De argumenten van de inspecteur

De inspecteur stelt dat de ondernemer niet concurreert met hotelbedrijven, omdat de kenmerken van een hotel ontbreken. Volgens de inspecteur is het ongebruikelijk dat een hotel kamers voor vier tot zes maanden verhuurt. Bovendien moet de huurder zich inschrijven in de Basisregistratie Personen, wat bij hotels geen vereiste is. In de aanvraag voor de omgevingsvergunning heeft de ondernemer aangegeven dat de appartementen bedoeld zijn om in te wonen. Tot slot stelt de inspecteur dat de ondernemer op zijn website jonge carrièremakers en gevestigde levensgenieters aanspreekt; een ander publiek dan bij een hotel.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat sprake is van short-stay en verwijst naar een arrest van de Hoge Raad. Hierin is bepaald dat sprake is van short-stay als de verblijfsruimtes zijn toegerust voor kort verblijf zonder dat de tijdelijke bewoner zorg heeft voor de inventaris. Verder blijkt uit het arrest, dat als een verblijfsruimte niet door een hotel wordt verhuurd, maar zich wel op hetzelfde publiek richt, de ondernemer concurreert met een hotel. Vaststaat dat de projectontwikkelaar de woningen voor maximaal zes maanden verhuurt, dat de appartementen volledig gemeubileerd zijn en dat de huurder niet belast is met de zorg voor de inventaris. Op grond van het arrest is het niet relevant dat de ondernemer een projectontwikkelaar is; het gaat om de prestatie. De rechtbank oordeelt dat de verhuur onder de short-stay uitzondering valt en belast is met het verlaagde btw-tarief. Daarom heeft de projectontwikkelaar recht op teruggave van de btw over de verbouwingskosten.

Wat betekent dit voor ondernemers?

Deze uitspraak biedt mogelijkheden voor ondernemers. De rechtbank geeft handvatten voor soortgelijke gevallen, zodat ondernemers kunnen sturen op teruggave van btw. Gezien het feit dat dit afhankelijk is van de specifieke omstandigheden, is het raadzaam om in vergelijkbare gevallen contact met ons op te nemen om fiscaal leed te voorkomen.

Relevante artikelen

Verbouwing leidt niet tot nieuw gebouw

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt echter een vrijstelling van overdrachtsbelasting wanneer de levering van een onroerende zaak belast is met omzetbelasting. Dat is het geval

Lees hier meer

Onderzoek gevolgen beperking vrijstelling groen beleggen per 1 januari 2025

Bij de behandeling van het Belastingplan 2024 heeft de Tweede Kamer een amendement aangenomen om de vrijstelling voor groen beleggen per 2025 te verlagen van € 71.251 naar € 30.000. Het betreft een dekkingsmaatregel voor aanpassingen in de

Lees hier meer

Is de vervangingswaarde van bedrijfspanden in- of exclusief btw?

Een eigenaar van een hotel in aanbouw ontving van de gemeente Amsterdam een beschikking waarin de vervangingswaarde van het pand werd vastgesteld op € 36 miljoen. Op basis van deze waarde kreeg de ondernemer ook een aanslag

Lees hier meer

Rioolheffing voor een jaarplaats op een camping?

De eigenaar van een caravan heeft een jaarplaats gehuurd op een camping in de gemeente Hilvarenbeek. Zijn caravan is aangesloten op de riolering van het park. De gemeente Hilvarenbeek heeft aan de eigenaar een aanslag rioolheffing opgelegd. De

Lees hier meer

Bedragen kinderbijslag per 1 juli 2024

De bedragen van de Algemene Kinderbijslagwet worden halfjaarlijks gewijzigd. Met ingang van 1 juli 2024 gelden de volgende bedragen: De kinderbijslag voor een kind, dat jonger is dan 6 jaar, is € 281,69 per kwartaal. De kinderbijslag voor

Lees hier meer

Inzage in fiscaal dossier niet voor 1 januari 2026

Bij de behandeling van het Belastingplan 2024 is een amendement aangenomen dat belastingplichtigen het recht geeft op inzage in het eigen dossier. Dit amendement wijzigt de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR). De staatssecretaris van Financiën

Lees hier meer