Wij zoeken nieuwe collega’s. bekijk hier alle vacatures

18 juli 2024

Flexibele kapitalisatiefactoren bij WOZ-waardebepaling

Op 31 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam de WOZ-waarden voor het jaar 2019 vastgesteld van meerdere onroerende zaken, variërend van € 197.000 tot € 1.814.000. De eigenaar van de onroerende zaken heeft bezwaar aangetekend tegen de waardevaststellingen, maar deze zijn ongegrond verklaard. Hierop heeft de eigenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank verklaarde de meeste beroepen ongegrond, maar voor enkele objecten werd een compromis bereikt en zijn de waarden aangepast. De eigenaar ging daarna in hoger beroep.

Geschilpunt in hoger beroep

Het belangrijkste geschilpunt in hoger beroep was of de heffingsambtenaar verplicht is om voor alle objecten binnen één gebouw dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen. De eigenaar betoogde dat dit wel het geval moet zijn en dat, indien verschillende kapitalisatiefactoren werden toegepast, de laagste factor voor alle objecten binnen het gebouw gehanteerd zou moeten worden.

Uitspraak van het hof

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om dezelfde kapitalisatiefactor voor alle objecten binnen één gebouw te gebruiken. De waarde van onroerende zaken wordt vastgesteld op basis van de vrije bewijsleer. De vrije bewijsleer betekent dat de heffingsambtenaar, afhankelijk van de feitelijke situatie, met verschillende factoren rekening kan houden, zoals de aard en functie van de objecten. De heffingsambtenaar heeft in dit geval voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Dit werd ondersteund door vergelijking met verkoop- en huurtransacties van passende en vergelijkbare andere objecten. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

De belanghebbende had tevens een verzoek ingediend voor een vergoeding van immateriële schade vanwege de lange duur van de procedure. Dit verzoek is door het hof afgewezen, aangezien de behandeling van het hoger beroep binnen de redelijke termijn van twee jaar viel.

Conclusie

Deze uitspraak is van belang voor de vaststelling van WOZ-waarden, omdat het bevestigt dat de heffingsambtenaar niet gebonden is aan één uniforme kapitalisatiefactor voor verschillende objecten binnen één gebouw, zolang hij maar aannemelijk kan maken dat de gehanteerde waarden niet te hoog zijn. Dit biedt gemeenten de flexibiliteit om rekening te houden met de specifieke kenmerken van ieder afzonderlijk object bij de waardebepaling. Ook onderstreept het arrest de noodzaak voor belanghebbenden om bij het aanvechten van WOZ-beschikkingen goed onderbouwde argumenten aan te dragen. Algemene bezwaren zonder concrete onderbouwing zullen doorgaans niet volstaan om de vastgestelde waarden succesvol aan te vechten.

Relevante artikelen

Start herstel box 3 op basis van werkelijk rendement

Op 8 juli 2025 heeft de Eerste Kamer de Wet tegenbewijsregeling box 3 aangenomen. Dit betekent dat de Belastingdienst kan starten met het herstel van box 3 op basis van het werkelijk rendement. Vanaf half juli 2025 verstuurt de Belastingdienst

Lees hier meer

Gelijk loon, gelijk fout: hoe de Belastingdienst dga’s op één hoop gooit

De kennisgroep loonheffingen van de Belastingdienst publiceerde onlangs een standpunt waarin zij aangeeft dat het loon van de ene dga minstens gelijk moet zijn aan dat van de andere dga. Zelfs als die andere dga óók een aanmerkelijk

Lees hier meer

Onherroepelijke aanslag blokkeert wijziging fiscale partnerkeuzes

Het overlijden van een fiscaal partner roept vaak vragen op over eerdere belastingaangiften, zo ook in deze casus. Een erfgenaam probeert namelijk de aangifte van haar overleden echtgenoot te herzien. Ze wil de verdeling van het box 3-vermogen

Lees hier meer

Geen invorderingsrente bij eigen vergissing afstandsverkopen

Wanneer is ten onrechte betaalde btw ‘in strijd met het Unierecht geheven’? Een Nederlandse webshop stelt deze principiële vraag aan de Rechtbank Gelderland. De webshop krijgt ruim € 50.000 aan btw terug, omdat ze de afstandsverkopenregeling

Lees hier meer

Geen lagere aanslag, lager rendement niet aannemelijk gemaakt

Een vrouw doet aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst legt een aanslag op conform deze aangifte. De vrouw is het niet eens met de berekening van het inkomen uit sparen en beleggen en maakt bezwaar. De inspecteur behandelt het bezwaar deels

Lees hier meer

Kan een werknemer van zijn arbeidsovereenkomst af voordat hij is gestart?

Een onderneming heeft een openstaande vacature voor de functie van inkoper. Om een geschikte vervanger te vinden, schakelt zij een recruitmentbureau in. Kort daarna introduceert het bureau een kandidaat. Na een eerste kennismakingsgesprek en verdere

Lees hier meer