Wij zoeken nieuwe collega’s. bekijk hier alle vacatures

21 december 2023

Gewijzigd besluit btw-heffing onroerende zaken

De staatssecretaris van Financiën heeft een besluit over de heffing van btw bij de levering van onroerende zaken en de verhuur van onroerende zaken gewijzigd. De wijzigingen in de zogeheten Vastgoedbesluit houden verband met ontwikkelingen in de jurisprudentie en in de regelgeving en met beleidsmatige aanpassingen. Het besluit behandelt onder meer de goedkeuringen voor situaties waarin de levering en de verhuur van onroerende zaken op verzoek worden belast. Richtlijnen over het recht op aftrek van btw bij de levering en verhuur van onroerende zaken zijn opgenomen in het besluit ’Omzetbelasting, aftrek van omzetbelasting’ uit 2020.

In wezen nieuwbouw

De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een ingrijpende verbouwing van een bestaand gebouw kan tot gevolg hebben dat een nieuwe onroerende zaak ontstaat. Volgens een arrest van de Hoge Raad uit november 2022 is dat alleen het geval bij wijziging van de bouwkundige constructie. In het besluit wordt naar dit arrest verwezen. Een verbouwing is niet snel zó ingrijpend dat daardoor in wezen nieuwbouw ontstaat.

Wijzigingen in de uiterlijke herkenbaarheid of de  functie van het gebouw of de omvang van de investeringen kunnen aanwijzingen zijn dat de verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. De vraag is hoe het arrest van de Hoge Raad zich verhoudt tot arresten van het Hof van Justitie EU over deze materie.

Bestrating

Klinkerbestrating kwalificeert onder voorwaarden als een gebouw voor de btw. Dat is het geval wanneer de bestrating deel uitmaakt van een geheel, dat bestaat uit drainage en terreinverlichting. Ook klinkerbestrating met een fundering, die in asfalt is ingelegd, vormt een gebouw. Eenvoudig te verwijderen klinkerbestrating, die geen deel uitmaakt van een geheel, kwalificeert niet als een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.

Ingebruikneming gebouw

De levering van een gebouw is van rechtswege belast als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikname. Bepalend is het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van een gebouw in overeenstemming met de bestemming daarvan. Volgens het besluit is daarvan sprake zodra er feitelijke handelingen in het gebouw plaatsvinden die zijn gericht op het duurzame gebruik.

Bij een gebouw, dat bestaat uit meerdere zelfstandige gedeelten, kan de ingebruikneming gefaseerd plaatsvinden. Als een gebouw voor de btw-heffing niet is te splitsen in zelfstandige gedeelten, vindt de eerste ingebruikneming van het gehele gebouw plaats als het eerste deel van het gebouw in gebruik wordt genomen.

Servicekosten

In de vorige versie van het besluit stond dat servicekosten het btw-regime van de verhuur volgen. Dat ligt nu genuanceerder. Als een individuele huurder of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen en de servicekosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld, is de doorbelasting van de servicekosten belast met btw. Volgens het besluit is daarnaast sprake van een afzonderlijke (belaste) dienst als de verhuurder kosten voor warmte en/of koude in rekening brengt, indien het verbruik per huurder individueel bepaald kan worden. Dat geldt ook als de huurder de warmte en koude verplicht van de verhuurder moet afnemen.

Verhuurders mogen tot 1 januari 2025 de huidige praktijk voortzetten.

Verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen

De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op of nabij een verhuurde woning vormt een bijkomende prestatie bij de verhuur. Deze verhuur is vrijgesteld van btw. Er geldt een overgangsregeling voor verhuurders, die voor 2023 de btw op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek hebben gebracht. Gedurende de herzieningstermijn mogen deze verhuurders uitgaan van belaste verhuur van de zonnepanelen, om herziening van de aftrek te voorkomen.

Optie voor belaste verhuur

De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen opteren voor belaste verhuur als de huurder de zaak gebruikt voor btw-belaste activiteiten. De huurovereenkomst dient een aantal formele voorwaarden te omvatten. Als dat niet het geval is, geldt de vrijstelling voor de verhuur. De staatssecretaris heeft goedgekeurd dat de verhuur ondanks formele gebreken toch belast is wanneer is gehandeld of rechtsgeldig is geopteerd voor een btw belaste verhuur. Het formele gebrek dient binnen een redelijke termijn na ontdekking te worden hersteld.

Relevante artikelen

Verdeling box 3 vermogen en keuze voljaars partnerschap niet via ambtshalve vermindering aan te passen

Fiscale partners kunnen de gezamenlijke grondslag sparen en beleggen onderling verdelen in iedere gewenste verhouding. De keuze maken zij in de aangifte. Een gemaakte keuze kan nog worden gewijzigd tot het moment waarop de aanslagen van beide

Lees hier meer

Ondanks ANBI-status zijn belastingen en huur niet aftrekbaar als gift

Een belastingplichtige probeert haar betaalde belastingen en huur af te trekken als giften en doet spontaan aangifte 2017. De vrouw constateert dat de Staat der Nederlanden, haar gemeente en de woonstichting alle drie de ANBI-status hebben. Zij is

Lees hier meer

Btw aftrekbaar bij short-stay verhuur appartementen

Een ontwikkelaar verbouwt een monumentale boerderij tot vijf appartementen en vraagt € 170.000 aan btw terug over de verbouwingskosten. Het bedrijf wil de appartementen volledig gemeubileerd verhuren voor maximaal zes maanden aan tijdelijke

Lees hier meer

Nultarief geweigerd bij onduidelijk vervoer naar Duitsland

Een machinehandelaar koopt een machine en verkoopt deze door aan een Duitse afnemer. Het bedrijf past het nultarief toe bij de verkoop en vraagt de btw terug over de inkoop. De Belastingdienst betwist echter dat de machine daadwerkelijk naar

Lees hier meer

Voordeel optie is uitdeling aan dga door te hoge huur bv

Een dga is aandeelhouder en bestuurder van twee bv’s. Een van deze bv’s verhuurt een pand aan de andere bv. Dit pand wordt verkocht aan een derde, die het pand aan de bv blijft verhuren. Hierbij wordt een huurprijs overeengekomen die veel hoger is

Lees hier meer

Geen belastingrente bij afzonderlijk verzoek belastingkorting

Een ondernemer vraagt rentevergoeding van de Belastingdienst, omdat haar belastingteruggave te laat komt. De vrouw beweert dat haar definitieve aanslag conform haar aangifte is vastgesteld en dat zij daarom recht heeft op belastingrente. Het probleem

Lees hier meer